前言：

近两年，中国房地产市场在“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁住房、共有产权住房供给“等一系列强调控政策的组合拳的调控下，逐步回归到理性发展的轨道上来。从市场数据看，去年的房地产市场，不管是新开盘总量，还是精装修项目的开盘总量，都呈现不同幅度的下降。开发商为了加速资金回笼，修复“三条红线”，从而更好的从银行拿到融资贷款和资金支持。加速历史开盘项目的去化节奏，楼盘的促销手段和方法也是层出不穷，促销和降价力度也是空前。这一定程度上加大了行业的内卷和竞争。行业一度喊出了“黑铁时代”的来临。

三杠红线

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红现在：现金短债比不得小于一倍。

虽然行业大环境面临了一定的风险和压力，但是从去年整体销售规模来看，行业还是维持了低速增长。全国商品房销售面积为17.9亿平米，同比增长1.9%。全国商品房销售额为18.2万亿，同比增长4.6%。在新风行业整体增长压力较大的情况下，项目渠道无疑是托底和缓解风险的最佳避风港。每年一百多万套的精装修新风配套规模，是任何一个企业都无法忽视的。

房地产项目市场，新风企业的机会城市到底在哪里？

对于城市的选择，一方面要关注城市的体量和人口及产业布局情况，一方面要关注都市圈和城市群的未来城市整合和协同效应的发展机会。对于房地产行业来说，项目的周期性和节奏性开发，是行业最大的特点，其次是城镇化的推进，人口净流入的城市，会是机会最大的城市，因为只有人，才有市场。哪些城市有核心产业，有高新技术产业，就能够吸引人才流入，说明这些城市就有机会。对房地产行业来说是这样，对于供应链的配套企业来说，也是这样。2021年，精装修楼盘中新风系统配套主要城市分布于南京、无锡、杭州、西安、成都、武汉、长沙、苏州、重庆、郑州等城市。TOP10城市的规模，基本会占到行业整体供应规模的60%左右。如果你没有踏准这个城市，项目市场上，如果要想有很大的市场规模是很难的。且这些城市基本都是省会城市和新一线城市，未来一段时间的规模效应持续存在，建议重点关注。

房地产项目市场，新风企业需要选择的合作客户是谁呢?当下的房地产规模客户，虽然还是以地产头部开发商为主要客户。但是中国房地产行业一直都是类金融模式的资金周转和资源整合平台，因为，在房子的整个运转过程中，土地是国家的，钱是银行的，房子施工建设是建筑公司的，销售好多还都是代理机构承担的销售职能，所以开发商在整个过程中，就是一个资源和资金周转平台。在新一轮的地产金融调控过程中，大部分头部房企，都面临了资金周转和回款压力，所以叠加到供应链上，对于供应商和服务商的资金支付出现了较大的风险，所以这两年陆续暴雷了很多开发商。这是头一批房企，肯定也不会是最后一批，随着房地产市场整体缩紧，供大于求，市场竞争压力增大，陆续还会有很多开发商暴雷。

对于企业来说，保命比挣钱挣钱更重要。要不然一不小心，踏错了市场节奏，跳进了坑，辛辛苦苦奋斗几十年，可能会一下子回到解放前。当前的这个环境下，开发商的选择和货款的及时支付能力，会成为合作的第一要素。因为对于新风这个还比较小众的产品，企业抗风险能力本身就很弱，选准比选对更重要。所以建议在项目市场耕耘的新风企业们，与其和头部开发商相爱相杀，过着刀尖上添血的日子，还不如踏踏实实选择一些资金状况良好，支付能力及时的区域性开发商，进行深度合作。当然对于央企、国企等资金雄厚的开发商，仍需要开发和合作。