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2020年一季度中国商品住宅精装楼盘开盘规模及变化分析
暖通达人      2020-05-20 08:57     来源: 奥维云网     浏览量:2371

2020年一季度,国内房地产市场出现回暖迹象。1-3月份商品住宅累计销售面积降幅为-25.9%,相比1-2月的-39.2%有明显收窄。

受国内楼市整体下降影响,中国商品住宅精装市场1-3月开盘规模降幅达-59%,但3月份降幅明显收窄;在众多开发商中,中国恒大一枝独秀,一季度开盘规模超3.7万套,腰部房企分化;南京受政策红利影响,保持逆势上涨……

疫情后市场,3月份精装开盘规模降幅收窄

根据奥维云网(AVC)地产大数据分析发现,2020年3月份中国商品住宅精装楼盘开盘规模超过7.5万套,相比2月份的不足5千套,环比大长超过14倍,3月份降幅也显著收窄至-69%。2月份受疫情影响推迟开盘的很多项目,在3月份集中上市,市场有回暖迹象。但就2020年1季度整体而言,开盘规模超过30.8万套,同比下滑-59%。

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精装华东二线城市市场份额持续提升,南京市场规模领先全国

从区域市场上来看,华东地区开盘套数超过13万套,同比降幅超过-47%。开盘量第二位的是华南地区,但开盘规模仅有6.3万套,降幅接近-70%。

从近几年变化来看,华东地区的市场份额一直保持领先,2020年有进一步放大的趋势,全国市场占比已经超过42%。西南地区的市场份额则持续下降,相比2017年下降近10个百分点。

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全国三大精装细分区域市场中,华东地区二线城市全国占比超过22%,新一线城市全国占比超过12%,西南地区的新一线城市全国占比超过9%。这三个细分市场相比2019年均有明显提升,其中华东地区二线城市的全国份额提升超过7个百分点。

城市市场中,南京、成都、昆明、杭州开盘规模均超过1万套。尤其南京在一季度精装开盘量更是高达1.8万套,逆势大涨27%。

华东地区全国市场份额提升主要依赖二线城市的份额增长。华东地区二线城市有17个,为全国最多。江西南昌、浙江温州、安徽合肥、江苏南通等城市在今年一季度开盘规模均超过6千套,其中南昌超过9千套,温州同比增长超过24%,非常亮眼。近几年来,华东地区二线城市的精装商品住宅开盘规模大多持续增长,从2017年的20万套增长至2019年的48万套,全国市场份额也逐级增长。

华南地区二线及以上城市的全国市场份额均有下降,其中二线城市降幅最大,相比2029年下降近3个百分点,相比2017年下降近7个百分点。华南地区二线城市有6个,居全国第二位,包括佛山、珠海、南宁、中山、惠州、海口。除了海口在2019年精装住宅开盘规模略有下降外,其他城市的开盘规模保持增长态势,珠海、惠州在2019年增幅还分别超过210%、40%,华南地区二线城市的精装商品住宅开盘量也从2017年的20万套,持续提升至2019年的29.4万套。华南地区的全国份额下降,主要是二线城市数量少,近期增幅相对较低,在全国市场中的占比逐渐被其他地区的城市超越所致。

恒大一枝独秀,腰部房企分化

根据奥维云网(AVC)地产大数据分析发现,各类开发商在2020年一季度开盘规模均有较大下降。其中,头部房企(年度整体销额TOP1~10的房地产开发商)开盘量超过10万套,降幅最大接近-66%,市场份额也降至35%;腰部房企(年度整体销额TOP11~50的房地产开发商)中,TOP11~30的房企开盘量超过5.6万套,同比降幅最小仅为-35%,市场份额持续增长,今年一季度则首次超过18%。

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中国恒大一枝独秀,精装开盘规模超过3.7万套,降幅为-39.5%,也为头部房企中最低,市场表现相对稳健。碧桂园、万科的开盘规模也超过1万套。

腰部房企分化,多家房企逆势增长,虽然2020年一季度精装市场开盘规模整体有较大幅度下滑,但仍有一些腰部房企逆势增长,非常亮眼。其中,阳光城开盘规模最大,超过5800套,增幅超过14%;旭辉集团开盘量则超过4500套,涨幅接近50%;龙湖地产、奥园集团在2019年一季度没有精装项目推出,今年开盘量均超过4000套。

楼市回暖能否延续存在分歧,政策红利促进精装市场长期向好

国家统计局数据显示,国内商品住宅的销售面积,1-3月份累计增长率相比1-2月份,降幅均有明显收窄。一些机构数据也显示,4月份TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,同比去年增加了0.6%,这是疫情爆发以来,百强房企销售业绩首次同比转正!

有分析机构认为,今年“红5月”市场行情值得期许。因为相对充裕的信贷资金仍是房地产市场最大的利好因素,预计2020年货币政策整体稳健偏积极,房地产信贷政策整体中性偏积极,能激活观望需求和提升购房能力。短期内,房地产市场仍将延续难得的销售窗口期,成交规模有望稳中有升。而且,由于融资环境没有明显改善,近期是房企补充现金流的关键时期。企业不仅会继续加大推盘,销售端的优惠措施也不会很快取消。一些房企此前将今年上下半年的销售比例设定为3:7,由于近期市场恢复较快,正在考虑加大上半年供给量。

但也有房产经纪人员表示,前期市场热销以低价房源为主,而五一后市场已经呈现明显滑落的态势,2020年上半年市场表现可能弱于去年同期。

对于今年5月份的楼市能否延续4月份的回暖行情,甚至环比继续大幅增长,行业内还存在一定分歧。但在“房住不炒”、“三稳”的方针指引下,楼市应该不会出现大幅波动,仍将逐步趋于稳定。

而精装市场在各级政府的政策指引下,正在逐步落实各地制定的阶段目标,这对精装市场来说则是切实的利好。

正如在今年表现非常突出的南京市场,正是因为当地在2017年8月出台的《南京市关于进一步推进装配式建筑发展的实施意见》中明确指出:“当年南京市新建建筑的装配式建筑占比将超过15%,三成以上新建商品住宅须精装修交付;到2020年,两项数据须分别提升至30%及50%以上。”因此才换来南京精装老市场,在逆势中的增长。

从1999年到2020年4月,从中央政府到城市区县政府,累计发布与精装修/全装修相关的政策、细则达103次。从2018年开始,市级政策的年度数量已经超越省级政策,“一城一策”率先在精装修/全装修领域施行,并取得显著成果。

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从颁布政策类型上看,2018年以来颁布的细则类政策也已经超过规定(规则、目标)类政策。精装市场经过前期的快速发展,取得了显著的成绩,也暴露出一些装修标准虚高、材料以次充好等方面问题。相关操作细则的发布,对解决施工、用料的规范、透明,确保各级政府制定的规则、目标可以顺利实施、落地,起到非常重要的作用。

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中国的精装市场,是在市场竞争与政策红利的双重促进下,快速发展起来的。随着各地政策法规、操作细节的不断颁布、实施,全行业的发展必将更为规范、有序,精装市场的未来也将更加健康、长久。


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